Главные тенденции на рынке офисов в 2021 году: как изменилась коммерческая недвижимость
В 2021 году рынок офисной недвижимости начал постепенно выходить из кризиса, вызванного пандемией и массовым переходом сотрудников на удаленную работу. Компании стали по-новому оценивать роль офиса, а собственники и девелоперы - пересматривать требования к зданиям, планировкам и инженерной инфраструктуре.
На первый план вышли гибкие форматы аренды, коворкинги, цифровые сервисы, энергоэффективность и создание комфортной среды для сотрудников. Офис теперь рассматривается не только как рабочее место, но и как инструмент повышения продуктивности, удержания специалистов и формирования корпоративной культуры.
Офисный рынок начал восстанавливаться
Одной из главных тенденций 2021 года стало оживление рынка офисной недвижимости. Ввод новых площадей за первые три квартала оказался более чем в два раза выше общего объема, зафиксированного в 2020 году. Восстановлению способствовали отложенный спрос и активное развитие компаний, работающих в сфере электронной коммерции и цифровых технологий.
На такие организации пришлось 27,9% общего объема сделок. Их бизнес продолжал расти даже в период ограничений, поэтому им требовались новые рабочие пространства, помещения для команд и площадки, соответствующие современным требованиям к технологичности.
Показательным примером стал деловой центр "Москва-Сити". Вакантность офисов там снизилась до 3,9%, причем участники рынка отмечали возможность дальнейшего сокращения свободных площадей. После замедления строительства в 2020 году крупным арендаторам стало сложнее подобрать помещения значительной площади с нужным уровнем качества и инфраструктуры.
"Москва-Сити" смог предложить сочетание престижной локации, крупных офисных блоков и развитой деловой среды. Именно поэтому интерес к площадям в комплексе сохранялся даже в условиях нестабильного рынка.
Рост популярности гибких офисов
Пандемия изменила отношение бизнеса к долгосрочной аренде. Многие компании не готовы заранее занимать большие площади, поскольку численность сотрудников и график их присутствия могут меняться. В результате востребованными стали гибкие офисы, коворкинги и помещения с возможностью быстро изменить конфигурацию.
Главное преимущество таких объектов - отсутствие значительных первоначальных вложений. Арендатору не нужно самостоятельно заниматься ремонтом, закупать мебель, создавать переговорные комнаты и организовывать ресепшен. Он получает готовую инфраструктуру и оплачивает только необходимый объем услуг и рабочих мест.
В Москве и Санкт-Петербурге продолжили запускаться масштабные проекты гибких офисов. В Петербурге, в частности, активно развивалось деловое пространство в квартале "Невская Ратуша". По итогам 2021 года прирост гибких офисных площадей в городе мог составить 22 012 кв. м при условии реализации всех заявленных проектов.
Крупные операторы также начали развивать микрорайонный формат. Коворкинги стали появляться не только в центральных бизнес-кластерах, но и рядом с жилыми районами. Это удобно для сотрудников, которые не хотят ежедневно тратить время на поездки в центр, но нуждаются в профессиональном рабочем окружении.
Shared desk помогает эффективнее использовать площадь
Еще один заметный тренд - внедрение системы shared desk, при которой за сотрудником не закрепляется постоянное рабочее место. Работники могут занимать любой свободный стол в зависимости от графика и текущих задач.
Такой подход позволяет использовать офисную площадь эффективнее - в отдельных случаях до 120% от стандартной загрузки. Компании получают возможность сократить расходы на аренду и эксплуатацию, не отказываясь от офиса полностью.
Однако shared desk требует продуманной организации. В офисе должны быть предусмотрены зоны для индивидуальной работы, переговоров, видеоконференций и неформального общения. Кроме того, необходимы цифровые системы бронирования рабочих мест и понятные правила пользования пространством.
Формат BTS становится востребованнее
На фоне дефицита крупных качественных офисных блоков набирает популярность формат BTS - build-to-suit, то есть строительство объекта под конкретного арендатора. В этом случае помещение проектируется с учетом требований определенной компании: ее численности, структуры подразделений, корпоративных стандартов и особенностей рабочих процессов.
Для крупного бизнеса такой формат дает возможность получить индивидуальное пространство без необходимости адаптировать типовой офис под собственные задачи. Девелопер, в свою очередь, снижает риски, поскольку заранее понимает требования будущего пользователя.
Интерес к BTS особенно заметен среди компаний, которым нужны значительные площади, особые инженерные решения, повышенная безопасность или нестандартная планировка.
Офис превращается в сервис
Компании стали внимательнее оценивать пользовательский опыт сотрудников. Офис должен быть удобным, технологичным и привлекательным, чтобы мотивировать людей возвращаться с удаленной работы.
В связи с этим развивается концепция "пространство как услуга". Она предполагает, что арендатор получает не только квадратные метры, но и комплекс сервисов: клининг, техническое обслуживание, цифровой доступ, переговорные комнаты, зоны отдыха, кафе, фитнес-инфраструктуру и сервисы бронирования.
Современное офисное здание постепенно превращается в многофункциональную среду. Важными становятся не только рабочие кабинеты, но и качество общественных зон, наличие магазинов, ресторанов, спортивных объектов, зеленых пространств и мест для отдыха.
Девелоперы меняют подход к проектированию
Новые требования арендаторов заставили девелоперов пересматривать проекты еще на стадии концепции. В зданиях увеличивается доля трансформируемых помещений, мобильных перегородок и универсальных зон, которые можно адаптировать под разные сценарии использования.
Особое внимание уделяется естественному освещению, акустическому комфорту, качеству воздуха и температурному режиму. Эти параметры напрямую влияют на самочувствие сотрудников и их производительность.
Планировки становятся менее жесткими. Вместо длинных коридоров и большого количества закрытых кабинетов проектируются смешанные пространства: открытые рабочие зоны, небольшие комнаты для сосредоточенной работы, переговорные, лаунж-зоны и места для командного взаимодействия.
Цифровизация помогает сокращать расходы
Цифровые технологии стали одним из ключевых инструментов оптимизации офисов. С их помощью можно контролировать загрузку переговорных комнат, управлять доступом, отслеживать энергопотребление и анализировать фактическое использование помещений.
Умные системы вентиляции и освещения автоматически подстраиваются под количество людей и время суток. Это снижает расходы на электроэнергию и эксплуатацию здания. В перспективе такие решения позволяют не только экономить, но и повышать экологичность объектов.
Smart-офисы, по оценке участников рынка, останутся востребованными и после завершения пандемии. Их преимущества связаны не с краткосрочной адаптацией, а с долгосрочной эффективностью управления недвижимостью.
Зеленые технологии становятся стандартом
Экологическая повестка все заметнее влияет на офисный сегмент. Собственники стремятся снизить потребление ресурсов, использовать энергоэффективное оборудование и внедрять системы раздельного сбора отходов.
Для арендаторов это также имеет практическое значение. Экологичный офис помогает уменьшить эксплуатационные расходы, улучшить имидж компании и соответствовать требованиям международных партнеров и инвесторов.
Важную роль играют озеленение интерьеров, использование естественного света, системы очистки воздуха и создание открытых террас. Такие решения повышают привлекательность объекта и формируют более комфортную рабочую среду.
Удаленная работа не отменяет офис
Переход на дистанционный формат не привел к исчезновению офисов. Он изменил их назначение. Если раньше значительная часть площади использовалась для индивидуальной работы, то теперь офис чаще становится местом встреч, совместного решения задач, обучения и общения.
Компании стремятся сочетать удаленную занятость с регулярным присутствием сотрудников. Поэтому спрос смещается в сторону помещений, способных поддерживать гибридный формат работы.
В будущем наиболее устойчивыми окажутся проекты, которые позволяют быстро менять сценарии использования. Офис должен одинаково хорошо подходить для командной сессии, видеоконференции, индивидуальной работы и неформального общения.
Основные перспективы рынка
Эксперты оценивают перечисленные изменения как долгосрочные. Пандемия ускорила процессы, которые уже начинали развиваться: цифровизацию, гибкую аренду, повышение требований к комфорту и экономии ресурсов.
Арендаторы теперь обращают внимание не только на стоимость квадратного метра. При выборе офиса учитываются транспортная доступность, качество инженерных систем, возможности перепланировки, наличие сервисов и способность здания адаптироваться к меняющимся потребностям бизнеса.
Таким образом, офисный рынок в 2021 году перешел от простого восстановления к структурной перестройке. Гибкие пространства, формат BTS, smart-технологии, экологичные решения и концепция "офис как сервис" стали основными направлениями, которые определяют развитие коммерческой недвижимости на годы вперед.
